2007年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，环比上涨1.7%。其中新建商品住宅销售价格同比上涨10.0%，普通住宅销售价格上涨10.4%；二手住宅销售价格同比上涨7.6%。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比涨幅超过10%的城市有14个，其中：乌鲁木齐21.1%、北海19.4%、深圳16.5%、杭州15.6%、北京15.3%、宁波14.6%、重庆13.9%。这是自2006年以来全国房屋销售价格的月度最高涨幅，并呈现出全国普涨的局面。近两年，全国房价一直处于高位增长，引起人们对房地产市场是否出现泡沫的担忧。一般来说，房地产市场中的房屋供求关系在售价和租价上应该是一致的，当房屋供不应求时，二者都会上涨。如果房地产市场投机成份过多，房屋售价这个经济指标可能就会被扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，此时房屋租价一般比较客观。道理很简单，买房可能有投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。因此，综合考虑房屋销售价格和租赁价格的增长对测定房地产市场是否存在泡沫非常重要。

一、近年房价、租价的变动及比较

（一）房屋销售价格的变动特征

从全国看，2005年三季度至2007年三季度，全国70个大中城市的房价处于偏高位增长、并呈现涨幅先降后升的态势。2006年全国房价一直保持着5%-6%的涨幅，而进入2007年以来，一季度房屋销售价格同比上涨5.6%，二季度增至6.3%，三季度则跃升至8.2%。同时，涨幅较高的城市由原来集中在东部逐步向中、西部扩展，由原来主要是大城市向中、小城市延伸。说明目前我国大中城市的房价已呈现由点、线到面的普遍上涨的局面。

新建住宅和普通住宅的价格涨幅高于房屋销售价格总水平的涨幅。2006年以来，各季度新建住宅和普通住宅的涨幅比房屋销售价格总水平大致高出0.5-1个百分点。反映目前城市中的新建住宅和新建普通住宅是更受关注的热点。

二手住宅的价格涨幅先降后升。尤其是进入2007年，二手住宅价格快速上涨，一季度二手住宅涨幅为5.2%，二季度上升到6.9%，三季度则达到了7.6%，逐步与新建住宅的涨幅持平。

（二）房屋租赁价格的变动特征

近两年，全国房屋租赁价格的涨幅保持在1%—2%左右，2005年下半年同比增长1.9%，2006年全年同比增长1.4%，2007年一季度为1.8%，二季度为2.5%，三季度达到3.0%，涨幅有略微提高。普通住宅租赁价格的涨幅相对高于房屋租赁总水平和住宅租赁价格的涨幅。分城市看，2006年到2007年三季度平均涨幅高于5%的只有青岛、呼和浩特等个别城市，有些城市如大连、无锡、常德的房屋租赁价格在一段时期内甚至略有下降。北京从2006年第四季度开始，租价涨幅出现了快速下滑，2006年第三季度北京房屋租赁价格同比增长4.6%，住宅租赁价格增长7%，普通住宅增长8.7%，而到了2006年第四季度各项价格涨幅相应下降了2.8、4.3和5.4个百分点，2007年前三季度依然维持在2%左右的较低水平。

（三）房价、租价的变动趋势比较

尽管全国的房屋租赁价格近两年总体呈现上升趋势，但相对于房屋销售价格的一路高涨，则有点相形见绌。为更好地了解我国房价、租价的长期变动趋势，我们将考察2003年以来的房地产价格数据。图1和图2分别反映我国2003年至2005年二季度全国35个大中城市和2005年三季度至2007年三季度全国70个大中城市的房屋销售价格和房屋租赁价格的变动情况。通过趋势的比较分析，我们可以发现，尽管两个时期的价格数据存在统计口径的差异，但它们具有一个共同的特征：我国大中城市近几年房屋销售价格的涨幅长时间居高不下，而房屋租赁价格却没有随之变动，仅维持较低水平的增长，没有给予房价有效支撑，虽然二者的增幅差异变化不大，但基于累积效应，长此以往必然会导致城市房屋的售价和租价出现严重的不协调。

（四）当前的“租售比”指标

所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1：200 。而据中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》，2006年我国部分大城市二手房的“租售比”已超过国际警戒线，房价虚高倾向明显。报告显示，2006年我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨，而房屋租赁市场的价格却相对平稳。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的“租售比”已经高达1：270至1：400，表明市场已存在非常高的风险。

通过对近几年我国房屋销售价格和租赁价格相对变化趋势以及一些重点城市租售比指标的考察，可以判断我国房地产市场已渐显露过热的迹象，房地产市场可能存在大量的投机行为，大中城市的房屋价值都存在不同程度的高估，若不采取有效措施任其继续恶化，将严重危害房地产市场的健康运行，甚至影响我国的金融稳定和经济持续发展。

二、房价、租价严重失调的原因

（一）消费心理因素

两千多年农耕文明培养了中国人吃苦耐劳的美德，同时也植下了眷乡恋家的精神信仰。“居者有其屋”也就成了人们普遍的梦想。上世纪九十年代末，国家推行的住房制度改革使这一梦想成为了现实。人们可以通过个人住房抵押贷款，圆自己的住房梦，人们拥有了自己的私密空间，营造自己的生活小天地，生活质量得到极大的改善。因此，有能力购房者再也不愿意租房，租房市场受到冷落。另外，我国近几年宏观经济形势良好，国民经济持续快速发展，2008年又将举办奥运会，使得人们对经济形势和以房屋为代表的资产价格的上涨产生乐观的心理预期，因此尽管近两年房价一路高涨，但仍挡不住民众巨大的买房热情。

（二）房屋销售市场需求旺盛，供给偏紧

我国近两年城镇居民人均可支配收入持续快速增长，为民众的购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。2006年我国城镇居民人均可支配收入实际增长10.4%，2007年前三季度实际增长13.2%。同时，人民币的升值预期附带对中国资产的升值预期，加剧了国内外资本对房地产和股票市场的投机炒作。据最新统计数据，2007年1-8月，全国商品房销售面积4.06亿平方米，同比增长29.3%，增速比前7个月提高4.2个百分点，比房屋竣工面积增速高19.2个百分点。而近年来国家为抑制经济过热采取了一系列宏观调控政策，2005和2006年房地产开发投资增速趋缓，土地购置面积和商品房开工面积的增速都受到了一定程度的遏制。由于房地产开发项目的周期性，其影响逐渐在1-2年后显现出来。2006年，房屋竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%，呈现明显的“高开低走”，一路下滑态势。而2007年1-8月房屋竣工面积2.08亿平方米，本期房屋销售面积和竣工面积的缺口为1.98亿平方米。

（三）新建房屋成本快速上升

土地交易价格作为新建房屋成本的重要组成部分，近两年大幅增长，2006年一季度土地交易价格同比增长5.7%，而2007年一季度增至9.8%，二季度为13.5%，三季度则高达15.0%。土地价格的迅速上涨无疑成为了房屋销售价格上涨的重要推动力。同时，建筑材料价格自1999年以来一直在稳步上升。另外，近年来城市动拆迁成本急剧上升，尤其是《物权法》颁布后，我国《城市房地产拆迁管理条例》将相应作出修改，重要内容是今后行政机关将不介入经营性商业性动拆迁，开发商将基本无权申请行政强迁。今后政府可能只管基础设施和公共建筑的动拆迁工作，而商业性开发用地将放手让开发商和被动迁群体进行协商解决。这种理念正确但缺乏现实运作基础的动拆迁行为规范要求，势将导致我国城镇动拆迁工作出现普遍性的困境和延误。动拆迁工作的失当将直接导致我国动拆迁成本的进一步失控，将加剧我国房价的上涨推力。

（四）投机、投资性购房大量进入租赁市场

近几年全国房价一路上涨使得房屋成为一笔收益丰厚的资产，有能力的家庭购买两套或多套房产的现象屡见不鲜。为抑制房地产市场中的这部分投机、投资性需求，2005年4月30日由多家部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中又进一步将营业税延至五年，转让环节成本的增加迫使部分投资投机性住宅由售转租，进入房屋租赁市场。这种行为一方面拉动了购买房屋的需求，刺激房屋销售价格上涨，另一方面增加房屋租赁市场的供给，导致房屋租赁价格的下跌。

（五）租赁市场租金计算方法不科学

成熟的租赁市场住宅租金应包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、土地使用费、保险费和经营利润。然而，我国住房租金的形成普遍没有经过科学合理的计算，大部分是通过租房市场的相互比价，以及房东与租户之间的讨价还价而形成的。由于城市中租房者大都是外来务工人员和大中专刚毕业学生，他们的收入水平相对较低，因此所能承担的住房租金也较低。另外，租赁多为中长期合同，其价格具有一定的稳定性和滞后性。

三、保持房价稳定的建议

（一）引导民众转变消费观念

我国有13亿人口，4亿多城市人口，要让每户城市家庭拥有自己的住房短期内是不切实际的。而在我国目前房价和租价失调的现实情况下，从经济学的投入产出角度分析，租房要比买房更划算。因此，政府应积极引导民众转变消费观念，扭转只买不租的传统居住观，同时应大力发展住房二级市场和房屋租赁市场，完善租赁市场的服务和管理，为租房者营造一个安定、有保障的居住环境。

（二）抓好政策落实工作

目前我国的住房政策要求，在城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。这对于合理调整住房供应结构、满足城镇居民现阶段的住房需求具有十分重要的意义。但好政策执行难，为避免执行环节中的各行其是，应大力加强检查监督，建立地方政府问责制，确保各项要求逐条逐项落到实处。

（三）发挥金融、税收等政策的调控作用，控制不合理的消费需求

房地产业的发展和住房建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费，有效控制投资需求，坚决遏制投机需求。通过有针对性地调整房地产贷款利率和首付款比例，控制住房消费信贷规模，减少对投资、投机性购房的信贷供给，控制过多资金流入市场参与“炒作”，特别要在金融、税收、行政管理部门间尽快建立联网式的居民住房保有量数据库，以确保调控政策的可操作性，保证市场平稳、健康发展

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：国家统计局统计科学研究所城市司 李睿)