临沂别墅：我们有哪些期待？-新闻资讯-临沂房地产门户网站

临沂别墅市场兴起于2002年，从最初的金鼎艺墅到现在的美澳花园和滨河国际的别墅项目，临沂别墅产品的品质与定位越来越成熟。从单一的豪宅，到小独幢、联排双拼的TOWNHOUSE，产品的层次更多，类型更加丰富。同时，随着产品类型的增多，功能也越来越丰富。以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、社交的重要场所。尤其是随着风景如画的滨河板块别墅的兴起，别墅的休闲功能更加凸显。
　　不过，随着2006年国家叫停别墅用地，正式对别墅下了“封杀令”，不少城市别墅的供应量开始呈下降趋势，经历了这种政策紧缩，2007年临沂的别墅市场将会有什么样的发展与期待呢？
　　◆别墅新供应量正在锐减
　　根据有关部门提供的数据资料和临沂房产网的市场调查可以预测，2007年临沂别墅市场供应量较2006年持平或者更少，这主要是因为中央强调严控别墅土地供应量，而且对于容积率在0.3以下的项目停止审批，因此潜在别墅供应量将呈下降趋势。临沂目前所剩的别墅用地已经很少，随着别墅的稀缺性日益显著和产品层次与素质的日趋提高，需求量必然会不断上升。并且受临沂房地产市场总体趋势的影响，价格也会持续上升。
　　◆别墅市场会有较明显升温
　　就2007年临沂别墅市场会较为明显地升温，在余明镇看来，主要得益于几个方面的影响。首先，国家下发文件停止了对别墅用地的审批，在一定程度上紧缩了别墅的供应，物以稀为贵，别墅开发的少，刺激了别墅的消费需求，短期内将增加别墅的市场需求。同时，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅的整体市场供需。
　　其次，有钱人追求高品质的居住生活而产生的购买需求。从传统商贸大市向现代物流强市转变的过程中，临沂的经济会有一个很大的提高，将有一批新的购买力极强的消费群体被催生，现有的居住条件已经不能满足其对居住的需求，其更需要一个能与自身财富与安全需求相匹配的居住空间，他们的这种需求也正是临沂别墅有市场的主要原因。
　　“我认为，未来一段时间内，一些私营老板将会是购买别墅的绝对主力之一。除为了追求高品质的生活需要，他们购买别墅也有保值增值的意图。”余明镇说。
　　◆滨河板块将成开发热点区域
　　选址对于别墅来说甚为重要。当前人们正在追求居住与自然的相互协调，购房时从注重地段、户型、楼层、朝向向注重社区形象、物业管理转化，进而向极为重视环境质量和居者的生活质量转化。如果选址对环境资源、自然景观不够重视的话，必然会使别墅滞销或者价格跌落。
　　谈及临沂适合建别墅的区域，山东前田置业发展有限公司的余明镇经理表示，如果想要开发一些真正意义上的别墅，非滨河板块莫属。“滨河景区水、桥、路、堤相依相连，广场、绿地、林荫、灯光相映相照，形成了‘一河清水、两岸绿色、三季花香、四季常青，人水亲和、城水相依’的滨水生态景观。在这种地方开发别墅自然具有其他地方所不具备的优势。也正因为拥有无可比拟的自然和生态优势，滨河景区的建设带动了沿岸及毗邻地带的房地产开发。”余明镇说。
　　可以说，滨河水景与沿岸房产开发是相辅相成的。尽管滨河的水景资源会提升别墅的层次，但借助优良的水景资源，该地段的别墅项目也将会在整体上提升滨河板块的层次，使之成为临沂最具品质的高尚生活板块。
　　“作为享有临沂城最优质景观资源的滨河板块，将在2007年集结为数不少的别墅项目，预计将有70%以上的城市别墅供应量产生在该区域，不过纯别墅项目将很少，更多的是小区内部规划的别墅。”临沂房产网顾问张少康说。
　　◆经济型别墅将成需求主流
　　在需求方面，2007年，总价适中、结构紧凑、高品质的经济型别墅将会更受欢迎。经济型别墅一般户型面积在200多平米，具备总价优势，并且此前一些大户型别墅的滞销也给开发商们提了醒。经济型别墅能有效地化解独幢大别墅高单价、大面积所带来的市场风险，从而促使开发商着重开发。同时，随着临沂经济的进一步发展，中产阶层人群的数量越来越多，中产阶层的扩大使经济型别墅有了更为广泛的客户群体。
　　◆销售价格将平稳上涨
　　近几年，随着临沂整体房价的较快增长，现时别墅的均价有了很大幅度的上升。同时也越来越接近购买者所能够承受的一个限度。如果其价格再进一步快速上涨的话，将会明显影响到消费者的购买意愿，故尽管别墅产品变得越来越稀缺，但价格也不会有很大幅度的上升，将会保持一个稳步或者说是小幅度的上涨。
　　同时，近两年，临沂楼市涌现出了不少高品质大盘，其中，不少园林设计优美的高档楼盘都建有复式单位的房子，这部分房子将会分流一些潜在的别墅客户。另外，目前有些别墅的地段还较为偏僻，使得一些潜在客户转而需求市区内条件较好的高档楼盘的大户型。这也都在一定程度上抑制了别墅价格的上涨。
　　据记者了解，目前，临沂别墅市场的行情大致为：叠加和联排类的别墅价格为3000—4500元/平方米，别墅面积大小为200多平方米；独幢型的别墅价格为4500—6000元/平方米，别墅面积大小为300多平方米。
　　◆投资客淡出自住者增多
　　临沂一金融界业内人士告诉记者，据其调查，在临沂的别墅市场，投机型的客户已经寥寥无几；投资型客户由于看不清大势的方向，也大多在观望；而自住型的客户由于购买是为了居住，故没有受到太明显的影响。
　　他进一步表示，临沂的别墅市场不同于大城市，宏观调控让临沂的房地产市场变得越来越理性，临沂的别墅买家也越来越谨慎，购房者中很多是自住型的买房人，投资型客户逐渐淡出。
　　◆产品设计更具创新和人性化
　　别墅作为高档住宅，其建筑密度要适当降低，公共环境和每个庭院都应该有足够的空间；同时，设计、建筑以及配套设施都要体现一定的档次。如果片面强调销售面积，只顾增加幢数，或者设计呆板，选材粗糙，施工质量欠佳，游泳池、网球场、健身房、娱乐中心、会所等配套设施也不齐备，就会降低别墅的价值。而那些注重规划设计、小区配套、物业管理的别墅，会受到消费者的青睐。
　　在张少康看来，2007年临沂别墅的总体产品水平会有比较明显的提升。产品设计会更加趋于人性化，主要是因为现阶段临沂消费者的购房行为正趋于理性，对住房舒适度的要求越来越高。户型的功能分区会更合理，产品设计建造的细节方面也会更加完美。
　　“从近两年临沂别墅的销售情况看，临沂本地和外地过来长期经商者以及部分高级白领是别墅产品的主要需求群体。而这部分人的要求比较高，为了卖得更好，开发商们必然会努力创新。这也是产品不断更新的定律所在。”张少康说。
　　余明镇也表示，由于别墅市场竞争的日益激烈，客户对产品需求的层次越来越高，户型的创新和关注产品细节已成了别墅产品的必由之路。
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　　临沂别墅市场的不足之处
　　在别墅市场日渐升温的情况下，业内人士也注意到，临沂别墅市场正悄然发生着变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征在逐步改变。与此同时，别墅市场也开始暴露出一些问题。
　　首先，从临沂别墅市场的现状来看，有的别墅热销，有的别墅空置，这说明市场供应结构不合理，供给和需求存在不对称的现象。据资料显示，户型大、总价偏高的别墅卖得不太好，而低总价、小户型的别墅则处于比较畅销的状态。
　　其次，别墅产品存在名不副实的现象。在临沂，别墅稀缺的元素是山和水。有些自称风景如画的别墅，并没有真山和真水，有的只是放几块大石头和挖几条沟而已。而自称绿化率高的别墅，有时也就是种一些草坪，移植一些树木而已。
　　再次，临沂的别墅缺乏特色，大部分别墅在风格上克隆的是北美或欧洲的风格。
　　不过，前田置业的余明镇认为，缺乏特色并不是问题，因为别墅本身就是国外的“舶来品”，由于经济发展的原因，临沂真正意义上的别墅也就是才刚起步，多学一点国外成熟的东西未必是坏事。目前临沂市场上的别墅多是北美风格、欧式风格，这是别墅市场发展的初级阶段的必然产物。随着临沂别墅市场的日趋成熟，消费群体的扩大和异化，越来越多的本土消费者加入到这个市场，别墅的开发商会根据需求越来越注重产品本身的民族特色和传统特色。

责任编辑：zhangwei