买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的全部条款逐一解读，希望临房网友能够详细阅读、体会，相信会对购房消费起到一定的提醒和解释作用。
一、怎样签订正式的购房合同（
(1)仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向临沂相关部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。
(2)认准签约主体——同当事人的约定
《临沂市商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在我市的商品房销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《临沂市商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。
(3) 合同第一条——项目建设依据
1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使用权年限为70年，商业用地40年，如开发商取得土地使用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使用权有一定影响。
2、注意开发商的三证：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，如合同中哪怕就差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法办理房屋所有权面积和土地使用权证。
（4）合同第二条——商品房销售依据
如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利销售，在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号，则构成欺诈。
（5）合同第三条——买受人所购商品房基本情况
购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房号，以避免开发商一房多卖。其次在明确约定楼盘的层高和主体结构、建筑面积、套内面积。明确约定房型（几室几厅）。
（6）、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况
要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用房、停车场建筑面积等。并约定全体业主享有《物业管理条例》规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、使用权
（7）、合同第五条——计价方式及价款
明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费用，不要作约定。
（8）、合同第六条——付款方式及期限
此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身的经济能力对付款方式进行慎重抉择；付款时应妥善保存好相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一；如是选择按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。因此购买人要及时取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时履行了付款义务。
此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行；出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，违约金尽量低些。
（9） 、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任
本条是约定我们自己的违约责任。要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。合同约定的违约金越低越好，尽量不要超过每日万分之三。
（10）合同第八条——面积确认及面积差异处理
面积差异较大，买受人享有解除权要求退房时，利息的约定应按银行同期贷款利率计算，通常开发商约定银行同期活期存款利率；应约定套内建筑面积误差范围，实践中有些总建筑面积在约定范围内，但公摊面积过多，导致套内建筑面积大大缩水，直接侵害了购房人的利益。面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%
关于商品房面积的计算，但是在这里还需要进一步予以详解：
我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的平方米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。
（11）、合同第九条——交房期限及条件
首先应明确约定交房期限；其次应明确约定交房条件，根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，证明商品房经验收合格的文件就是由临沂市建委颁发的《建筑工程竣工验收备案表》，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担逾期交付房屋的违约责任；然后在明确约定基础设施，公共配套建筑交付的具体时间；最后对因不可抗力或合同约定原因需延期交付使用的，约定出卖人应在发生之日起10日内书面告之买受人。
同时还需注意在《商品房买卖合同》中，商品房的供水、供电的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。
（12）、合同第十条——出卖人逾期交房的违约责任
在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。
为保障自己的权益，约定逾期交房时间越短越好，最好不要超过1个月，约定出卖人逾期交房违约金越高越好，目前临沂的开发商普遍是约定万分之二；此外在购买人的解除权约定中，开发商逾期的时间不超过30日，解除合同的违约金尽量高些。
（13）、合同第十一条——交接
现在很多开发商都是以电话通知的方式交房，应约定开发商向我们提交房屋入住通知书《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。
（14）、合同第十二条——规划、设计变更的约定
很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。
因是开发商原因导致购房人解除合同的，开发商约定的违约金不应低于银行同期贷款利率。（临沂市的开发商普遍是约定的银行同期活期存款利率），买受人要力争。
（15）、合同第十三条——关于办理房地产权属
此条是开发办和市工商局联合制定的格式化条款，可以说已是尽最到力保护消费者的利益了，既然是格式化条款，也就只能一带而过。
（16）、合同第十四条——出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。建议在合同附件四中加以具体明细。
（17）、合同第十五条——关于产权登记的约定
因开发商的原因，无法办理产权登记，导致购买人解除合同的，约定的违约金尽量高些，最好在10%左右。（开发商常约定1%）同时，购房者还应知道，根据临沂市房产局的规定，房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；同时，开发商应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。一般是有下列情况之一的,不予备案：
1）未经项目预登记的；
2）预售的商品房项目有转让行为的（已办理项目转让变更手续的除外）；
3）预售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，抵押权人未出具同意出售、再抵押（按揭）的书面证明的；
4）不符合《商品房预（销）售许可证》上规定的预（销）售时限及预（销）售范围的商品房；
5）其它法律法规禁止出售的。
（18）、合同第十六条、十七条、十八条——此三条和该合同第十三条一样为政府 格式化条款，在此就没有必要注解。
（19）、合同第十九条——单方解除合同
建议购房者在房地产交易双方中关于单方解除合同的违约金约定，其违约金的比率应保持一致，保持权益的对等。
（20）、合同第二十条——争议解决方式
对于开发商而言，千般会选择仲裁，一则是仲裁具有高效的特点，一裁终局符合市场经济迅速解决纠纷的要求，开发商不必花费太多精力；二则开发商实力相对较强，可以聘请专业律师为其出谋划策，赢得仲裁。对于购房者而言，最好选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉，相对于开发商，处于弱势的购房者诉讼时间可以不计，但诉讼成本则会考虑；二则诉讼具有可救济性，如果仲裁裁决实体错误，也只能一声叹息、后悔，而若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审，法院会再审改判为其讨回公道。
因此，我们建议购房者在争议的解决方式上，尽量不要约定仲裁条款，目前我市包括我国的仲裁程序还不完善，救济途径不太畅通。
（21）、合同第二十一条——附件中的约定
1、在《临沂市商品房买卖合同》附件一商品房平面图：应要求开发商包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。
2、在《临沂市商品房买卖合同》附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成：当前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置。
3、在《临沂市商品房买卖合同》附件三出卖人对该商品房的说明：此为开发商的格式话、公文话语言，一眼带过既可。
4、在《临沂市商品房买卖合同》附件四装饰、设备标准：如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。因此应在合同中明确约定装饰、设备的品种、规格型号。
5、在《临沂市商品房买卖合同》附件五前期物业服务内容的约定：现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在附件中中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。
6、在《临沂市商品房买卖合同》附件六合同补充协议中我们建议购房者补充以下几条：
1）应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里
购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候（当前临沂市场多为期房），往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。（最常见的就是绿化率达不到标准，相关配套设施没有建设，装饰、设备标准达不到宣传资料中的标准），因此，购房者要将此写入附件六中。
2）否定格式合同法律效力的约定
开发商与购买人签订的合同一般为格式合同，《合同法》对格式合同的效力及理解都作了有利于购买方的规定，开发商为回避法律的规定，常在合同附件中约定"双方理解一致，不产生格式合同的法律后果"等条款，如果合同中有以上条款，建议购买人不要签约。
3）与开发商签订合同时，应注意每份合同的约定都应填写一致，应要求开发商当面签章，以避免"阴阳合同"的产生。否则可能在购房人主张权利时，购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致。
（22）、合同第二十二条至二十五条
格式化条文，在此不多做详解。
（23）、合同落款——合同印鉴、签字
注意开发商的印鉴名称（都应以《临沂市商品房预售许可证》上标明的公司所一致）、签订合同的具体时间，购房人签订合同时亦应注明具体签约时间。
在当前持续加息的背景下、一次性付款的好处是减少利息支出，选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这种方式操作比较简单，就临沂市目前一次性付款的折扣上来看，一次性付款一般可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠。
另外，对于购买期房的人来说，一次性付款还有可能加大你的购房风险，如果开发商没有按期交房，甚至工程“烂尾”(工程因资金不足等原因无法完成交付使用，临沂市前几年出现的烂尾楼不在少数)，那么你就有可能损失更多的利息，甚至全部打了水漂。
因此，一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且是现房的情况下。即使是在这种情况下，也建议您最好付全款的９０％，以备不测。
分期付款
相对来说，分期付款对购房者比较有利，尤其对于临沂市基本上都以期房预售为主，购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款，直至自己的商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。 采取这种付款方式建议我们的临房网友还应把握以下几点：
1、分期付款建议在购买期房时采用。购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约，房屋交付使用时，交齐全部房款，办理产权过户。
2、购买现房分期付款的情况。建议房屋的交付与房价款支付不同时进行，房屋交付在前，现金支付完毕在后。
分期付款与一次性付款比较，其短处是由于利率高，因此房款额加在一起会高于一次性付款的金额。不过，可降低资金成本，如果我们将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较，分期付款对购房者来讲还是更加合算一些。
在这里我们建议临房网友，分期付款这种付款方式一般要在买卖双方在合同中约定，根据项目开发的进度，分阶段交付房款，在房屋交付使用时，只留一小部分尾款最后付清。这样做的好处是，购买方可能用房款督促、制约开发商按约定的时间开发建设项目，同时购买方也可缓解一次性付款的压力。
分期付款
通常情况下，按揭付款可以分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款。因为这三种贷款是目前购房贷款的主流，所以我们着重介绍这三种贷款。
1、 个人商业性住房贷款
个人商业性住房贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。只有具备完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时，才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请。
１）商业性住房贷款的对象和条件（临沂市商业银行贷款条件）：
（1） 具有临沂市常住户口或有效的居住身份证明；
（2） 有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（3） 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；
（4） 有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款；
（5）有本行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人；
（6）符合我行规定的其他条件。
2）.商业性住房贷款的额度、期限和利率
(1)贷款额最高可达购房费用总额的80%（临沂市多数为70%），具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定。
(2)贷款的最长期限不能超过30年。
(3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行，如果在合同执行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则，在第二年的1月1日做相应调整。
（4）固定利率。在不断加息的周期内，临沂市某些银行也推出了固定利率房贷利率，固定利率房贷是指商业银行为购房者提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的贷款业务，简单地说就是在贷款合同签订时即设定好利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
3）.申请人需要提供的材料
(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。
(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。
(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。
(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。
(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。
(6)银行方面规定的相关证明。
4）.商业性住房贷款的流程
(1)咨询办理贷款的相关知识。
(2)提出购房贷款申请。
(3)提供贷款所需的相应资料。
(4)银行审核批准。
(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。
(6)到公证处办理公证手续。
(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。
(8)办理房屋产权抵押登记。
(9)向银行提供抵押证明。
(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。
(11)借款人开始按月还款。
5）.商业性住房贷款的注意事项
(1)按期偿还贷款的本息。
(2)不能提供虚假的文件或资料。
(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。
(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。
(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。
(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。
(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。
(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。
(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。
截止07年5.19日住房贷款利率情况：
种类项目
年利率（%）
一、短期贷款
六个月以内（含六个月） 5.85
六个月至一年（含一年） 6.57
二、中长期贷款
一至三年（含三年） 6.75
三至五年（含五年） 6.93
五年以上 7.20
三、贴 现
贴现 在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点
2、住房公积金贷款
在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因，大家不妨继续向下看：
1）、什么是住房公积金个人贷款
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。（根据临沂市的商情，公积金贷款多数开发商只是提供相关证明协助您办理，一般都由购房者自己办理）。目前临沂市运用个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是较为普遍的贷款方式。
2）、办理公积金贷款需注意以下几点
（1）申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。
（2）在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
3）、怎样办理公积金贷款
（1） 贷款对象
需为临沂市行政区域内正常缴交住房公积金的在职职工。具有临沂市城镇户口或有效居留证件（蓝印户口或暂住证），正常足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工，为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款。
（2） 贷款程序
收件（初审）→复审→审批→办理保险→填写借款合同→办理产权抵押→贷款成立→银行将贷款人所贷款额如数转入开发商（公司）帐户。
4）、 贷款所需资料
（1）经职工所在单位同意盖章的《临沂市职工住房公积金委托贷款申请书》（3份原件）；
（2）贷款人合法的购房合同原件及复印件；
（3）首期付款不低于房价款30%的发票（留两份复印件）；
（4）贷款人夫妇双方月工资收入证明原件两份；单身职工除提供月工资收入证明外，还需提供单身证明原件两份；
（5）贷款人夫妇双方的居民身份证、户口本（留两份复印件）；夫妇双方户口不在同一个户口本的需提供结婚证（留两份复印件）；
（6）商品房预售许可证（留两份复印件）；
（7）如是购买二手房的除提供上述资料外，还需提供过户后的《房地产权证》原件（留复印件），办理《房地产权证》的所有税、费发票（留两份复印件），房屋评估报告书（原件两份）。
5）、贷款额度、期限和利率
根据临沂住房公积金管理委员会出台的公积金贷款新政策表明，在职职工可贷款期限为男职工65岁，女职工为60岁。职工购买一手单套住房建筑面积在90平方米（含）以内的，其公积金贷款最高比例为80％（单职工50%），购房建筑面积在90平方米以上的，公积金贷款最高比例为房屋总价的70％（单职工50%）；购买二手房为25万元，二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%（单方职工为50%）。
6）、保险公正、贷款审批时限
资料齐全者，自收件之日起一周内给予答复，每周集中审批，超过当月贷款计划顺延至下月。
7）、临沂市最新个人住房公积金存贷款利率
（1）从2007年5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.98％调整为2.07％，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
（2）从2007年5月19日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.32％调整为4.41％，五年期以上从4.77％调整为4.86％。
3、个人住房组合贷款
所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款。
个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款，很难贷出足够的购房资金。
正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现，才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时，又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么，我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续向下看：
1）贷款条件
(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。
(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。
(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20%以上的首期款。
(4)购买的房产具有个人产权。
(5)能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等。
2）贷款额度、期限、利率
(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%，同时，住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1。
(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但最长不能超过30年。办理购房贷款
(3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。（公积金贷款利率五年期以下（含五年）从4.32％调整为4.41％，五年期以上从4.77％调整为4.86％；商业贷款一至三年（含三年）6.75%，三至五年（含五年）6.93%，五年以上7.20%）
3）需要准备的资料
(1)贷款申请表。
(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。
(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。
(4)贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函。
(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。
(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
(7)个人收入证明。
(8)采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。
(9)缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件。
(10)个人公积金账号。
(11)根据银行要求，提供需要的其他材料。
4）贷款程序
(1)向市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。
(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件。
(3)贷款审批通过后，由市住房资金管理中心填写《委托调查通知单》。
(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款人进行贷款前的调查。
(5)签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。
(6)发放住房贷款。
(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息。
5）贷款担保
(1)提供产权房作抵押。
(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。
(3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。
四、在办理按揭时建议临房网友需要把握以下几点：
1、申请贷款额度要量力而行。
在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自己的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。
2、要选定最适合自己的还款方式。
目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额本息还款方式，另一种是等额本金还款方式。借款人若采用等额还款方式，在整个还款期的每个月份，还款额将保持不变(调整利率除外)，在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，本金逐渐摊还，贷款余额逐渐减少，由此应还利息不断降低，还款额中利息的比重将不断减少，本金比重将不断增加（建议网友在目前持续加息的周期内慎用等额本息还款方式）。
而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式，因为还款方式一旦在合同中约定，在整个借款期间就不得更改。
（3）、提供本人住址要准确、及时。
借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬入新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。不然，借款人一旦接不到贷款银行的有关通知，会造成一些不必要的麻烦。
（4）确定产权人时要考虑到退税。
根据有关规定，对于1998年6月1日以后购买商品房的个人，可享受个人所得税计征税基抵扣。由于抵扣的对象只限于房产证上列举姓名的房屋产权拥有者，所以对于每个家庭来说，要慎重确定所购住房的房地产权利人(购房人)，不要因为买房时没有充分考虑到家庭成员的退税问题，而到贷款手续办完、抵押登记手续办妥后，再提出增加房地产权利人(购房人)，这时，操作的难度就大了。
（5）每月要按时还款避免罚息。
对借款人来说，一旦与银行签订借款合同，就应该在签约的一个月内，将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款，因为从贷款发放的次月起，您就进入了还款期，每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。
（6）贷款还清后不要忘记撤销抵押。
当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区的房地产交易中心撤销抵押。
（7）不要遗失借款合同和借据。
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。
保险
房产保险类型主要有房屋保险、房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和个人住房按揭保险，在临沂市我们购房者在自愿的原则下办理的保险种类主要是个人住房按揭保险，为了对保险种类和保险功能有个简单的了解，特作如下简要说明：
1、房屋保险
属家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.1－0.2%，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额为限。
2、房地产财产保险
属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。
商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。
自购公房保险，是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。 两种保险的责任相同，因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、保护等必要措施而造成的保险财产的损失。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年，可续保。保险费由双方按规定约定。
3、房地产责任保险
在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。
4、房地产人身保险
房地产人身保险主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。
5、个人住房按揭保险
个人住房按揭保险与前述的家庭财产保险在保险内容方面无多大区别，它主要通过抵押条款规定了抵押人在保险期内的权利和义务。"个人住房按揭保险"保险期限与贷款期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。但是否购买个人住房按揭保险将完全取决于消费者自愿的原则。
在完全自愿的原则下办理个人住房按揭贷款时我们的网友朋友们需注意以下两点：
（1）、实际承担期短于合同规定
贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前临沂市绝大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。
因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。例如，某网友于2007年7月1日贷款买了2008年7月1日交付的商品房，消费者多缴纳一年保费，但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显，权力和义务不对等，消费者可要求保险公司退还多收的保费。
（2）、一次性收取全部保险费
有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年一次性收取。这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是，在现有的技术条件下，如果逐年收取保费，保险公司不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是，这种解释显然难以令人信服。
很多寿险产品，保险期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。可见，技术上完全不成问题，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲，即便购房者不能按期缴纳保险费，保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定，解除保险合同，不承担保险责任，自然也就谈不上承担风险了。所以消费者是否在一次性付情保费的问题上，可以与保险公司据理力争。
保险费计算方式
1、现房的保险费计算方式。
总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数
其中，保险金额为购房总价款；基本险费率为0.8‰；附加地震险费率为0.2‰；
缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。
2、期房的保险费计算方式
期房保险费计收一般从入住日到贷款结束日发生的费用。
由于保险费是在贷款发放时提前交纳的，在保险生效前将扣除在此段时间产生的利息(一年以上期房按照一年定期存款利率计算，一年以内期房期的按照活期存款利率计算)，就是说，购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。
公证
在我市房地产市场中，对于现房、期房有着不同的买卖特点，有着不同的政策，可以维护买卖双方的合法权益，同时也可以维护夫妻双方购房时的合法权益。公证处依 法出具的公证书，只要其本身没有错误，就具有法律效力，可成为诉讼中直 接采用的证据之一。因此，公证的作用我们网友朋友们不可小视。
一、房产公证如何办理，一般要提供下列证件和材料：
1、 当事人和共有人的身份证、户口薄、护照等；法人代表的身份证明、营业执照等；
2、 涉及房产开发的，提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等；
3、 涉及房地产预售、销售的，提交房地产预售、销售许可证；
4、 涉及房地产权属转移的，提交房地产所有权证明；
5、 涉及房地产担保的，提交房地产所有权及使用权证明；
6、 涉及房产共有人的，提供共有人的书面意见书等。
当事人在申办房产公证时，应根据国家的法律、法规和当地法规、政策，并按照公证人员的要求提供与公证事项有关的其他证明材料。
二、公证在房地产交易有哪些作用
消费者在购买房屋时，除了对地段、楼层、朝向及煤气等设施是 否齐备等关心外，还要对能否拥有产权，能否顺利履行合同，合同条款是否 齐全等加以重视。但是作为购房者个人要想掌握这些情况相当困难，通过向 公证处提出申请则能得到解决。
验房
房屋建筑完成之后，开发商都会及时通知购房者收房。通知的内容有交房时间、需要交纳的费用、未能按时收房(根据原因)的处理办法等。通知的形式有许多种，最常见的是电话通知、传真、信件通知等。当购房者接到收房通知之后，往往会非常兴奋，并会显得有些不知所措，不知道怎样来验收房？当时应该缴纳多少费用？房子是否有质量问题？有质量问题应该怎么办？这时我们的临房网友们就要知道验房顺序，然后准备验房常用工具和知晓验房的常用方法，这样尽可能的避免和化解有可能出现的房屋质量纠纷。
一、验房顺序
1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水、电表、气表、通风、排烟、排气。
3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
二、验房常用工具
1、 量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
2、 电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯、小灯
3、 辅助工具：镜子、手电、塑料袋多个、纸＋火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只水笔--用于签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议临房网友早晨8：30去或下午2：30去。
三、验房注意问题及简单操作方法
1、主要主要问题：
1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）
提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。
提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。
6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
2、其他简单操作方法：
1） 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
2）卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。
3）管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；
4） 空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖空鼓。
5） 验电： A、检查插座： 五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。
B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。
D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。
E、检查弱电插座数目：
F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。
G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。
6）视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。
7）测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.8m）说明房顶没有倾斜。
8） 测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。
9） 测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。
10）镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。
11）楼道窗户是否有纱窗，如果没有，应及时提出。
12）检查防盗门，有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。
13）检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
14）窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
15）检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。
16）厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。
17）卫生间： A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网；B：如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。
收房
验完房后就应该收房了，那么又该怎样收房呢？又该怎样注意收房上的细节呢？我们临房网提醒网友朋友们注意以下八条：
(1)购房者在接到收房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善
根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议马上询问。
那么，什么是“两书”呢？所谓“两书”就是开发商在工程竣工验收合格后，通知购房者入住时所需提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅使用说明书》：
此书是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下内容：
①开发单位、设计单位、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位；
②房屋的结构类型；
③装修、装饰的注意事项；
④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明；
⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项；
⑥门、窗的类型及使用时的注意事项；
⑦室内的配电负荷；
⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明；
⑨其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在《住宅使用说明书》中。
《住宅质量保证书》：
《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，
开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。
商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：
①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
②屋面、外墙面的防水为3年；
③厨房和卫生间的防水为1年；
④地下室及管道渗漏为1年；
⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；
⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；
⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；
⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月；
⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；
⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；
国家对住宅工程另有规定的按国家规定。
其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。
(2)仔细检查自己所购买的楼房
检查的对象包括楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否符合设计要求，是否与合同中的约定相符。
(3)检查房屋的附属设施是否与合同约定相符
按照合同约定，逐项检查附属设施，看看是否达到合同中约定的标准。比如：电梯能否使用；过道和楼梯间能否通行；管道是否完备；电气设备是否安装到位……并且要按规定完成不同的测试项目，测试值要符合国家的规范要求。
(4)检查水电煤气是否能正常使用
打开水龙头检查漏堵现象，可以改变水流大小，观察水压的变化情况，也可以测试排水速度。关闭分闸，检查各个分闸所控制的各分支线路，并测试各插座是否有电、受控。煤气在进户前通常不开栓，但应察看是否缺少部件，用手动一下，看看是否连接牢靠，以免发生问题。
(5)检查房屋结构、质量是否与合同约定相符
检查房屋结构主要是看房屋的户型、朝向、尺寸等是否与合同约定一致，如果与合同约定不符，购房者就可以按照合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面入手。通常情况下应该进行两次蓄水、淋水试验，房间应该没有渗漏现象；地漏不反水，结合处严密，地面不积水；上下水管道不漏水不堵塞；门窗没有渗水、锈蚀痕迹，而且要开关灵活。因此，购房者最好选择雨后天晴的日子验收房屋，这样还可以了解屋顶和外墙的渗漏现象。此外，如果是装修房，房间的地板和天花板还应当表面平整、色泽均匀，线角顺直，并且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发生。
(6)检查房屋面积与合同登记是否相符
在交房的时候，开发商应当提供由专业部门出具的面积测绘报告，上面不但有房屋的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部门的公章以及该部门是否具有测绘资格的证明，并且，这份报告还应当经房屋交易管理部门备案登记。
(7)查看开发商代收费和物业管理费的相关规定
在正式交房的时候，房产开发商都要收取名目不同的代收费用，但是，按照相关规定，不同名目的费用应当由提供服务的单位向产权人(购房者)收取。如果开发商代收，就应当提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并详细讲明收费标准，否则，购房者可以拒绝交费。
按照建设部规定，开发商可以代收住宅的大修基金，标准为购房款的2%～3%，但大修基金必须马上交给管理部门，作为业主办理权属证书的依据。
收房时，通常要缴纳物管费，通常都是按照物管单位提供的物价局批文，或者经物价局备案的收费标准执行，如果合同有约定的则按合同约定执行，但不能超过法定的收费标准。这时，业主可以按照物价局对住房的审核项目及标准验收相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等，如果这些项目没有达到文件中的交房标准，物管公司应适当下浮物管费的收费标准。
收房时，购房者还应当有《物业管理合同》(开发商在购房时提供给购房者)，如果开发商没有提供，购房者必须索要。同时，物管公司还应提供住户手册，其中包括物业管理条例或方案、业主公约、业主委员会的章程……
(8)正式签署房屋交接书
当购房者对房屋的所有项目(包括产权)都进行了检验，并且所有检验项目均符合合同约定后，便可以同开发商签订房屋交接书。如果有些项目没有达到合同约定，就需要做好记录，并要求开发商在上面签字并加盖公章，房屋交接书只能等到开发商的房屋完全符合交房标准时再签订。应特别注意的是，购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题备案单，以作为后期发生纠纷时的依据。
五、入住后出现的房屋质量问题怎样解决
购房者在收房时，只能发现房屋的表面问题，但在居住一段时间后，往往会发现这样或那样的问题，这时，最需要做的就是判定问题的起因：是开发商的问题还是购房者装修的问题。如果是由于购房者装修造成，就要考虑是自身原因还是装修公司的原因，如果是装修公司的施工造成，购房者只能找装修公司维修并要求赔偿，这与开发商无关。
如果是房屋本身的质量问题，按照相关规定，如果是在保修期内，购房者应当要求开发商维修，最好使用书面方式提出，并让房产开发商盖章确认。如果开发商拒绝确认或者故意拖延维修，购房者可以请相应人员进行维修，同时，购房者要保管好维修费用发票和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证。在维修完毕后，购房者可以拿着维修费用发票要求开发商承担全部的修复费用，并且赔偿因修复房屋给自身造成的损失(包括误工费)。如果开发商拒绝承担维修费用，购房者可以拿着维修费用发票和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证到法院起诉。
如果经过多次维修，房屋的质量问题依然没有得到有效解决，并对购房者的正常居住、使用造成影响，将被视为严重的质量问题，购房者有权解除购房合同，并且要求开发商赔偿由此引起的全部损失，包括装修费、房款、利息和损害赔偿等。
